Avant d’investir dans un centre de Self Storage, l’une des décisions les plus importantes consiste à choisir le bon emplacement. Cependant, il ne suffit pas de trouver un bâtiment disponible, un local bien situé ou un terrain à un prix attractif. Il est nécessaire de comprendre d’où viendront les futurs clients et quelle distance ils seront prêts à parcourir pour utiliser le centre.
Cette zone de captation potentielle est appelée zone de chalandise. Son analyse est essentielle pour évaluer la viabilité commerciale d’un projet.
La définir correctement permet d’étudier la demande, d’identifier les concurrents, de connaître le profil des utilisateurs et de prendre des décisions concernant la taille du centre, le mix de box et les services à proposer.
Qu’est-ce que la zone de chalandise d’un centre de Self Storage ?
La zone de chalandise correspond au territoire géographique depuis lequel un centre de Self Storage peut attirer régulièrement des clients.
Il ne s’agit pas simplement de tracer un cercle autour d’un emplacement. La distance est importante, mais les temps de trajet, les connexions routières, la densité de population et le type d’utilisateur jouent également un rôle.
Par exemple, un centre situé dans une zone résidentielle peut attirer principalement des clients vivant à quelques minutes, tandis qu’une installation implantée dans une zone industrielle pourrait attirer des entreprises et des professionnels provenant d’un territoire plus étendu.
Ainsi, deux centres séparés de quelques kilomètres peuvent avoir des zones de chalandise très différentes.
1. Analyser les temps de trajet, et pas seulement les kilomètres
L’une des erreurs les plus fréquentes lors de l’étude d’un emplacement consiste à définir la zone de chalandise uniquement en fonction de la distance.
Pourtant, parcourir cinq kilomètres sur une voie rapide n’est pas la même chose que traverser une zone urbaine avec des embouteillages, des feux de circulation et des difficultés de stationnement.
Pour analyser un emplacement potentiel, il est utile d’étudier différentes zones selon le temps d’accès :
- Zone primaire : clients pouvant rejoindre le centre en quelques minutes et pour lesquels l’emplacement est particulièrement pratique.
- Zone secondaire : utilisateurs devant parcourir une distance un peu plus importante, mais pouvant choisir le centre pour ses tarifs, sa disponibilité ou ses services.
- Zone tertiaire : clients plus éloignés susceptibles d’utiliser les installations pour des besoins spécifiques ou grâce à une offre différenciante.
Comme point de départ, il est possible d’étudier des isochrones de 5, 10, 15 et 20 minutes en voiture, puis de les adapter aux caractéristiques du marché. Ces intervalles constituent des références d’analyse et non des limites universelles.
L’essentiel est de comprendre combien de temps un client met réellement pour rejoindre le centre.
2. Étudier la population vivant à proximité
La population résidente constitue l’un des principaux indicateurs pour évaluer la demande potentielle d’un centre destiné aux particuliers.
Cependant, analyser uniquement le nombre d’habitants peut conduire à des conclusions incomplètes.
Il convient également d’étudier :
- La densité de population.
- Le nombre de ménages.
- La typologie des logements.
- La surface moyenne des habitations.
- La présence d’immeubles collectifs.
- L’évolution démographique.
- Les nouveaux programmes immobiliers résidentiels.
- La mobilité résidentielle.
Une zone composée de petits logements et présentant une forte densité résidentielle peut avoir des besoins de stockage différents de ceux d’un secteur constitué principalement de maisons individuelles avec garage et espaces annexes.
De même, les quartiers connaissant une forte rotation résidentielle peuvent générer des besoins liés aux déménagements, aux travaux ou au stockage temporaire.
L’objectif est d’identifier quelles caractéristiques de la population peuvent se traduire par un réel besoin d’espace supplémentaire.
3. Identifier l’activité économique et commerciale
Le Self Storage ne s’adresse pas exclusivement aux particuliers.
Les indépendants, les petits commerces, les entreprises de services et les acteurs du commerce électronique peuvent également avoir besoin d’espaces flexibles pour stocker des marchandises, des outils, des documents ou du matériel professionnel.
Il est donc important d’étudier l’activité économique présente dans la zone de chalandise.
Parmi les indicateurs pertinents figurent :
- Le nombre d’entreprises et d’établissements commerciaux.
- La présence de zones industrielles.
- La concentration de petites entreprises.
- L’activité logistique et de distribution.
- Les entreprises de commerce électronique.
- Les bureaux et les professionnels indépendants.
- Les zones commerciales et de services.
Ces informations peuvent influencer directement la conception du centre.
Par exemple, un emplacement situé dans une zone à forte activité professionnelle pourrait justifier l’étude d’une proportion plus importante de box moyens ou grands, ainsi que des accès pratiques pour les véhicules et des zones de chargement et de déchargement.
4. Analyser la concurrence dans la zone de chalandise
Une fois la zone de captation délimitée, il est nécessaire d’identifier les centres de Self Storage qui y sont implantés.
Il ne suffit pas de compter le nombre de concurrents. Il est également important de comprendre leur offre et leur positionnement.
Il convient notamment d’analyser :
- L’emplacement des centres.
- Leur surface et leur capacité, lorsque ces données sont disponibles.
- Les dimensions des box.
- Les tarifs.
- La disponibilité des unités.
- Les horaires d’accès.
- Les services complémentaires.
- Le niveau d’automatisation.
- Le profil des clients ciblés.
La présence de concurrents peut indiquer qu’une demande existe déjà, mais elle peut également signifier qu’une part importante de cette demande est déjà satisfaite.
À l’inverse, une zone sans concurrence ne garantit pas une opportunité commerciale. Elle peut aussi révéler une demande insuffisante ou des difficultés à développer ce type d’activité.
L’objectif n’est pas nécessairement de trouver une zone sans concurrents, mais d’identifier un marché présentant un potentiel pour une nouvelle offre.
5. Évaluer l’accessibilité réelle du bâtiment
Un centre peut être situé dans une zone présentant une forte demande potentielle et rencontrer malgré tout des difficultés à attirer des clients.
L’accessibilité est l’un des facteurs susceptibles de modifier considérablement sa zone de chalandise.
Il est important d’étudier des éléments tels que :
- Les connexions avec les principaux axes routiers.
- Les sens de circulation.
- La facilité d’entrée et de sortie.
- Le trafic habituel.
- Les possibilités de stationnement.
- L’accès des véhicules utilitaires.
- La proximité des transports en commun, lorsque cela est pertinent.
- La visibilité depuis la voie publique.
- La facilité à localiser le centre.
Un bâtiment situé à quelques mètres d’une route principale peut sembler attractif, mais si son accès nécessite un détour long ou compliqué, sa capacité à attirer des clients peut être réduite.
C’est pourquoi l’accessibilité doit être analysée du point de vue de l’expérience réelle du futur utilisateur, et pas uniquement à partir d’une carte.
6. Différencier la zone de chalandise selon le profil des clients
Tous les utilisateurs de Self Storage n’ont pas les mêmes besoins et ne fréquentent pas leur centre à la même fréquence.
Un particulier souhaitant stocker des meubles pendant des travaux peut privilégier le prix et la disponibilité pendant une période déterminée.
À l’inverse, un professionnel utilisant son box pour stocker des outils ou des marchandises peut accorder davantage d’importance à la proximité, aux horaires et à la facilité d’accès.
Cela signifie qu’un même centre peut avoir différentes zones de chalandise selon le type de clientèle.
Clients particuliers
Ils privilégient généralement la proximité de leur domicile, la facilité d’accès et la simplicité de la souscription.
Indépendants et petites entreprises
Ils peuvent accorder une importance particulière aux connexions routières, aux zones de chargement et de déchargement et à la possibilité d’accéder fréquemment à leur box.
Entreprises ayant des besoins spécifiques de stockage
Dans certains cas, elles peuvent accepter de parcourir une distance plus importante si elles trouvent des unités adaptées, des services spécifiques ou de meilleures conditions d’exploitation.
Définir le public cible permet d’étudier le territoire de manière plus réaliste.
7. Étudier le développement futur de la zone
La zone de chalandise ne doit pas être analysée uniquement à partir de la situation actuelle.
Les évolutions urbanistiques, les nouveaux programmes résidentiels et le développement des zones d’activité peuvent modifier la demande au cours des prochaines années.
Il est donc intéressant d’étudier :
- Les nouveaux projets résidentiels.
- Les projets d’aménagement urbain.
- Les extensions de zones industrielles.
- Les nouvelles infrastructures de transport.
- Les modifications prévues des accès.
- L’évolution de la population.
- L’ouverture de nouveaux établissements commerciaux.
Un emplacement présentant une demande modérée au moment de l’investissement pourrait offrir un potentiel de croissance intéressant.
Cependant, ces prévisions doivent être évaluées avec prudence. Les projets d’aménagement peuvent prendre du retard et les perspectives de croissance ne se concrétisent pas toujours.
La viabilité du projet ne devrait pas dépendre exclusivement d’une demande future qui n’existe pas encore.
8. Relier la zone de chalandise à la taille du centre
Une fois la zone analysée, l’une des décisions les plus importantes consiste à déterminer la capacité que devrait avoir le projet.
Tous les marchés ne peuvent pas absorber la même quantité de surface locative.
Un centre trop grand pour sa zone de chalandise peut nécessiter davantage de temps pour atteindre un taux d’occupation satisfaisant, tandis qu’un centre trop petit pourrait limiter son potentiel commercial si la demande dépasse rapidement l’offre.
Pour dimensionner le projet, il est nécessaire de mettre en relation :
- La demande potentielle des particuliers et des entreprises.
- L’offre concurrente existante et prévue.
- La surface locative disponible sur le marché.
- Le profil des clients.
- Les dimensions de box présentant le plus fort potentiel.
- Le rythme de commercialisation attendu.
- Les objectifs de taux d’occupation.
- L’investissement nécessaire.
Il n’existe pas de formule universelle permettant de déterminer la surface idéale uniquement à partir du nombre d’habitants.
La taille du centre doit correspondre à la capacité réelle du marché à absorber une nouvelle offre, en tenant également compte du positionnement et de la stratégie commerciale.
9. Utiliser des outils pour délimiter la zone de chalandise
L’analyse peut s’appuyer sur différentes sources d’information et des outils numériques.
Les cartes de temps de trajet permettent de visualiser les zones situées à une certaine distance temporelle du bâtiment.
Les données statistiques aident à connaître la population, les ménages et l’activité économique.
De leur côté, les cartes de concurrence permettent d’identifier la répartition géographique de l’offre existante.
Parmi les outils et sources pouvant être utiles figurent :
- Google Maps, pour étudier les itinéraires et l’accessibilité.
- Les outils d’analyse isochrone.
- Les données de l’INSEE et des organismes statistiques locaux.
- Les informations municipales concernant l’urbanisme et les futurs aménagements.
- Les annuaires d’entreprises.
- Google Business Profile et les sites internet des concurrents.
- Les outils d’analyse de marché et les systèmes d’information géographique.
Combiner ces sources permet d’obtenir une vision plus complète que l’utilisation d’un seul outil.
10. Valider l’analyse avant d’investir
Une fois la zone de chalandise définie, il est important de confronter les conclusions à des informations commerciales réelles.
L’étude démographique et géographique permet d’estimer le potentiel, mais elle ne garantit pas que les utilisateurs seront prêts à louer un box.
C’est pourquoi, avant de réaliser un investissement important, il peut être utile de valider certaines hypothèses à travers :
- L’analyse des recherches liées à la location de box de stockage.
- Le suivi des disponibilités et des tarifs de la concurrence.
- Des échanges avec les entreprises de la zone.
- Des études de demande locale.
- Des tests commerciaux ou des campagnes d’acquisition.
- L’évaluation de différents scénarios de taux d’occupation.
Cette validation permet de réduire l’incertitude et d’ajuster les prévisions financières.
La zone de chalandise influence également la conception du centre
Définir correctement la zone de chalandise ne sert pas uniquement à choisir un emplacement.
Les conclusions de cette analyse peuvent influencer directement la conception physique et opérationnelle du projet.
Une zone principalement résidentielle peut nécessiter un mix de tailles différent de celui d’un secteur présentant une forte activité professionnelle.
Un centre destiné à des clients qui accèdent fréquemment à leurs unités peut nécessiter une distribution particulièrement pratique et des accès bien planifiés.
Et un marché présentant un potentiel de croissance peut justifier une conception prévoyant de futures extensions ou modifications des unités.
C’est pourquoi l’étude de la zone de chalandise devrait être réalisée avant de finaliser définitivement le layout et la capacité du centre.
Un bon emplacement n’est pas seulement celui qui compte le plus d’habitants
L’emplacement présentant la plus forte densité de population n’est pas toujours le plus rentable.
Le prix du bâtiment, la concurrence, l’accessibilité, le profil des clients et la capacité à générer des revenus doivent également être pris en compte.
Un emplacement disposant d’une population potentielle plus réduite peut être intéressant s’il offre de meilleures conditions d’accès, une concurrence moins importante ou un investissement plus maîtrisé.
La clé consiste à trouver le bon équilibre entre demande potentielle, offre existante, accessibilité, investissement et rentabilité attendue.
SSolid : analyser le marché avant de développer le projet
Chez SSolid, le développement d’un centre de Self Storage commence bien avant la fabrication et l’installation des box.
Étudier l’emplacement, comprendre la zone de chalandise et analyser les caractéristiques du bâtiment permet de définir des projets adaptés aussi bien à l’espace disponible qu’aux besoins du marché.
À partir de ces informations, il devient possible de travailler sur la distribution, le mix de tailles, les accès et les solutions technologiques nécessaires à la future gestion du centre.
Car un projet de Self Storage ne devrait pas commencer uniquement par la question de savoir combien de box peuvent être installés dans un bâtiment.
Il devrait également chercher à déterminer combien de clients il peut attirer, quels sont leurs besoins et comment concevoir un centre capable de répondre à cette demande.
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