Lors du développement d’un nouveau centre de Self Storage, l’une des premières décisions qu’un investisseur doit prendre concerne le type de bâtiment à utiliser.
Est-il préférable d’acquérir ou de louer un bâtiment existant et de l’adapter à l’activité ? Ou est-il plus intéressant de construire une installation spécifiquement conçue pour le Self Storage ?
Il n’existe pas de réponse unique. Les deux options peuvent donner naissance à des centres efficaces et rentables, mais elles présentent des différences importantes en matière d’investissement, de conception, de délais et de capacité d’adaptation.
La décision doit partir d’une analyse du bâtiment, de l’emplacement, de la demande prévue et des besoins du futur centre.
Réhabiliter un bâtiment existant : exploiter une structure déjà disponible
Transformer un bâtiment ou un entrepôt existant en centre de Self Storage est une option courante, notamment lorsqu’un bien bénéficie d’un bon emplacement et présente des caractéristiques adaptées.
Dans ce cas, le projet s’appuie sur une structure déjà construite. Le travail consiste à étudier comment adapter l’intérieur afin de créer les box, les couloirs, les accès et les autres espaces nécessaires.
Cette approche permet notamment de donner une nouvelle utilisation à des bâtiments industriels ou commerciaux qui ne sont plus exploités pour leur activité d’origine.
Cependant, disposer d’un bâtiment ne signifie pas automatiquement qu’il soit adapté au Self Storage.
Quand la réhabilitation d’un bâtiment peut-elle être intéressante ?
La réhabilitation est particulièrement intéressante lorsque le bâtiment présente des conditions favorables au projet.
Un plan régulier, peu de piliers, une hauteur suffisante, de bons accès et une surface adaptée peuvent considérablement faciliter sa transformation.
L’emplacement est également déterminant. Un bâtiment présentant certaines contraintes structurelles peut rester intéressant s’il se trouve dans une zone facilement accessible et où la demande de stockage est importante.
Avant de prendre une décision, il est donc nécessaire d’étudier à la fois les caractéristiques physiques du bâtiment et son potentiel commercial.
Les avantages d’un bâtiment existant
L’un des principaux avantages réside dans le fait qu’une grande partie de la structure est déjà construite.
Selon l’état du bâtiment et les travaux nécessaires, cela peut simplifier certaines phases du projet par rapport à une construction entièrement neuve.
La réhabilitation permet également de profiter d’emplacements où il serait difficile de trouver un terrain disponible pour construire un nouveau centre.
Cet aspect est particulièrement important dans les zones urbaines ou proches des quartiers résidentiels, où les terrains adaptés peuvent être plus rares.
Elle permet également de donner une seconde vie à des entrepôts, locaux commerciaux ou autres bâtiments susceptibles d’être transformés pour accueillir une nouvelle activité.
Tous les mètres carrés d’un bâtiment ne sont pas également exploitables
Avant d’acquérir un bâtiment, il est essentiel d’analyser sa surface réellement exploitable.
Deux bâtiments de 1 000 m² peuvent offrir des résultats totalement différents.
La présence de piliers, d’escaliers, de différences de niveau, de locaux techniques, de zones irrégulières ou d’accès mal positionnés peut conditionner le layout et réduire la surface pouvant finalement être transformée en box.
Le prix au mètre carré du bâtiment ne doit donc pas être analysé de manière isolée.
Il faut également déterminer quelle partie de cette surface pourra réellement devenir une surface locative.
Les installations existantes conditionnent également le projet
La structure n’est pas le seul élément à examiner.
Un changement d’usage ou l’adaptation du bâtiment peut nécessiter des interventions sur différentes installations et différents éléments constructifs.
Selon le projet, il faudra notamment analyser :
- L’installation électrique.
- L’éclairage.
- La ventilation.
- La protection incendie.
- L’accessibilité.
- Les voies d’évacuation.
- La toiture et les éventuels problèmes d’humidité.
- Les sols.
- Les accès pour les véhicules.
- Les zones de chargement et de déchargement.
L’état de ces éléments peut considérablement modifier le coût final de la réhabilitation.
Un bâtiment qui semble économique à l’achat peut nécessiter un investissement important pour être correctement adapté.
Quand vaut-il mieux construire à partir de zéro ?
Construire un centre de Self Storage à partir de zéro présente un avantage essentiel : le bâtiment peut être conçu spécifiquement pour cette activité.
Au lieu d’adapter la distribution à une structure existante, l’ensemble du bâtiment est pensé dès le départ en fonction du fonctionnement futur du centre.
Cela permet de planifier plus librement la position des accès, les zones de circulation, la largeur des couloirs, l’emplacement des escaliers et des ascenseurs ainsi que la distribution des box.
Il devient également possible d’étudier dès le départ comment maximiser la surface locative sans compromettre la fonctionnalité du centre.
Concevoir le bâtiment autour du modèle économique
Dans le cadre d’une construction neuve, la conception peut partir directement des besoins commerciaux du projet.
Si l’étude de marché indique une demande particulière pour des unités petites, moyennes ou grandes, le bâtiment peut être conçu en tenant compte de ce mix.
Il est également possible d’anticiper la croissance future.
Un projet peut, par exemple, prévoir plusieurs phases de construction ou réserver certaines zones à de futures extensions.
Cette capacité d’anticipation peut être particulièrement intéressante pour les projets de grande taille.
Indoor, outdoor ou une combinaison des deux
La construction à partir de zéro offre également davantage de liberté pour définir le modèle du centre.
Selon le terrain et le marché, il est possible de développer un centre indoor, un modèle outdoor avec accès direct à certaines unités ou même une combinaison des deux concepts.
Cette décision peut être intégrée dès le départ dans la circulation des véhicules et des personnes, la localisation des accès et la distribution des unités.
Lorsqu’un bâtiment existant est réhabilité, en revanche, une grande partie de ces décisions est conditionnée par sa configuration initiale.
Le coût ne doit pas être le seul critère
Comparer la réhabilitation et la construction neuve uniquement sur la base de l’investissement initial peut conduire à de mauvaises décisions.
Une option peut nécessiter un investissement de départ plus faible, mais entraîner ensuite davantage de coûts d’adaptation, de maintenance ou d’exploitation.
De même, un bâtiment moins cher peut offrir une surface locative plus faible en raison d’une configuration peu favorable.
Il est donc préférable d’analyser le projet dans son ensemble :
investissement + surface locative + capacité prévue + coûts d’adaptation + exploitation + potentiel de revenus.
L’essentiel n’est pas uniquement de savoir combien coûte la transformation ou la construction du centre, mais quelle capacité cet investissement possède à générer une activité durable.
Les délais influencent également la décision
Le temps nécessaire pour mettre le centre en exploitation est un autre élément à prendre en compte.
Réhabiliter un bâtiment peut réduire certaines phases de construction, mais cela ne signifie pas nécessairement que le projet sera toujours plus rapide.
Si le bâtiment nécessite d’importantes modifications structurelles, une mise à niveau des installations ou des interventions complexes, les délais peuvent augmenter.
Dans le cadre d’une construction neuve, le processus peut être plus long, mais il offre une plus grande capacité de planification dès le départ.
Chaque alternative doit donc être évaluée en fonction des conditions réelles du projet et non à partir d’estimations générales.
L’emplacement peut être plus important que le bâtiment
Un excellent bâtiment situé dans une zone où la demande est faible peut représenter une opportunité moins intéressante qu’un bâtiment présentant certaines contraintes mais implanté sur un marché à fort potentiel.
Dans le Self Storage, la proximité avec les clients, l’accessibilité et la visibilité peuvent avoir une influence importante sur les performances du centre.
Avant d’écarter un bâtiment parce qu’il nécessite une réhabilitation ou de choisir un terrain uniquement parce qu’il facilite la construction, il est essentiel d’analyser le marché autour du futur centre.
Le projet doit être viable aussi bien sur le plan technique que commercial.
Que faut-il analyser avant de décider ?
Avant de choisir entre réhabilitation et construction neuve, plusieurs facteurs doivent être étudiés conjointement :
- Emplacement et zone de chalandise.
- Demande potentielle.
- Concurrence existante.
- Prix du bâtiment ou du terrain.
- État de la structure.
- Surface locative potentielle.
- Possibilités d’aménagement intérieur.
- Accessibilité.
- Travaux de réhabilitation nécessaires.
- Exigences techniques et réglementaires.
- Possibilités d’extension.
- Investissement global prévu.
Ce n’est qu’après avoir analysé ces éléments qu’il devient possible de comparer correctement le potentiel des deux alternatives.
Il ne s’agit pas simplement de réhabiliter ou de construire, mais de choisir le bon projet
Un bâtiment existant bénéficiant d’un bon emplacement et d’une géométrie favorable peut constituer une excellente opportunité pour développer un centre de Self Storage.
Dans d’autres situations, les contraintes du bâtiment peuvent rendre plus intéressante la construction d’une installation neuve, spécifiquement conçue pour maximiser l’utilisation de l’espace et faciliter l’exploitation.
La décision doit donc idéalement être prise avant d’engager une part importante de l’investissement.
SSolid : analyser avant de construire
Chez SSolid, chaque projet commence par l’analyse des caractéristiques du bâtiment, de l’espace disponible et des besoins du futur centre.
Cette phase permet d’étudier différentes distributions, d’évaluer le potentiel de surface locative et de déterminer la solution la mieux adaptée aux objectifs de l’investisseur.
Qu’il s’agisse de réhabiliter un bâtiment existant ou de développer un centre à partir de zéro, une planification adaptée permet de prendre des décisions avec une vision globale du projet.
Car l’objectif n’est pas simplement de trouver un espace dans lequel installer des box, mais de développer un centre de Self Storage fonctionnel, efficace et doté d’un potentiel de rentabilité à long terme.
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