L’emplacement est l’une des décisions les plus importantes lors du développement d’un centre de Self Storage. Cependant, choisir où implanter un projet ne consiste pas uniquement à identifier une zone où la demande est présente.
Le prix du foncier ou de l’immobilier peut directement conditionner le modèle économique, depuis la surface nécessaire et le type de construction jusqu’à la taille des box, aux tarifs nécessaires pour atteindre la rentabilité attendue ou au temps nécessaire pour amortir l’investissement.
Deux projets bénéficiant d’une demande similaire peuvent nécessiter des approches totalement différentes si l’un est développé dans une zone urbaine où les prix immobiliers sont élevés et l’autre dans une zone périphérique où le coût au mètre carré est nettement inférieur.
Avant d’acheter un terrain, un bâtiment ou un local, il est donc essentiel de répondre à une question : quel modèle de Self Storage cette implantation peut-elle réellement supporter sur le plan économique ?
Le prix du foncier fait partie de la rentabilité du projet
Lors de l’étude d’un investissement en Self Storage, l’attention se concentre souvent sur le coût de construction, le nombre de box ou le taux d’occupation prévisionnel.
Pourtant, le coût immobilier peut représenter une part importante de l’investissement total.
Acheter un bâtiment dans une zone urbaine établie n’a pas le même impact financier qu’acquérir un terrain dans une zone industrielle périphérique. De même, construire un bâtiment neuf implique une structure d’investissement différente de celle nécessaire pour réhabiliter un bâtiment existant.
L’analyse doit donc prendre en compte plusieurs éléments :
- Le prix d’acquisition ou le montant du loyer.
- Les coûts de construction ou de réhabilitation.
- La surface totale disponible.
- La surface réellement locative.
- La demande potentielle dans la zone.
- Les tarifs que le marché peut accepter.
- Le taux d’occupation prévisionnel.
- Les coûts d’exploitation.
- Les revenus potentiels.
- Les possibilités d’agrandissement.
L’objectif ne doit pas simplement être de trouver le foncier le moins cher, mais d’identifier la relation entre l’investissement, la capacité à générer des revenus et le potentiel du marché.
Un foncier coûteux exige une meilleure optimisation de chaque mètre carré
Lorsque le coût immobilier est élevé, chaque mètre carré prend davantage de valeur.
Une distribution peu efficace peut faire perdre de la surface potentiellement locative à cause de couloirs trop larges, d’espaces résiduels, de zones techniques mal positionnées ou d’une géométrie compliquant la création de box.
Ces pertes existent dans tous les centres, mais leur impact économique devient plus important lorsque le coût de l’immobilier est élevé.
Dans ce type d’implantation, il est donc particulièrement important d’étudier le layout dès les premières phases du projet.
La position des poteaux, la géométrie du bâtiment, les accès, les zones de circulation, les installations techniques et le mix de tailles peuvent déterminer la quantité d’espace qui deviendra réellement une surface locative.
L’important n’est pas uniquement de savoir combien de mètres carrés possède le bâtiment, mais combien peuvent réellement générer des revenus.
Le prix d’acquisition peut également conditionner les tarifs
Un projet doit générer suffisamment de revenus pour compenser l’investissement réalisé et atteindre les objectifs de rentabilité fixés.
Lorsque le coût immobilier augmente fortement, le centre peut avoir besoin de générer davantage de revenus par mètre carré.
Cela ne signifie pas pour autant qu’il suffit d’augmenter le prix de location des box.
Les tarifs restent conditionnés par le marché.
Si les clients d’une zone donnée sont disposés à payer un certain prix, le modèle financier doit être construit en tenant compte de cette réalité.
Il existe donc une relation fondamentale :
coût immobilier → investissement nécessaire → revenus requis → capacité réelle du marché à générer ces revenus.
Un bâtiment peut être techniquement parfait pour développer un centre et néanmoins ne pas être économiquement adapté si son prix d’acquisition impose des tarifs ou des niveaux d’occupation peu réalistes.
Implantation urbaine : un coût plus élevé, mais une plus grande proximité avec les clients
Les implantations urbaines présentent généralement un coût immobilier supérieur, mais elles peuvent également offrir des avantages importants.
La proximité des zones résidentielles, des petites entreprises, des bureaux ou des secteurs à forte densité de population peut faciliter l’accès à une base importante de clients potentiels.
De plus, dans les zones où les logements disposent de peu d’espace de rangement, le Self Storage peut répondre à un besoin particulièrement important.
Cependant, le coût du bâtiment impose de concevoir le projet avec précision.
Dans ces environnements, l’optimisation de la surface disponible, l’étude du mix de tailles et l’analyse des différents profils de clients deviennent particulièrement importantes.
L’enjeu consiste à déterminer si la proximité avec le marché compense le coût immobilier plus élevé.
Périphérie : davantage de surface pour un investissement immobilier plus faible
Les zones périphériques ou industrielles peuvent présenter une situation différente.
À investissement immobilier équivalent, il peut être possible d’acquérir un terrain ou un bâtiment offrant une surface beaucoup plus importante.
Cela peut faciliter la création de centres plus grands, de zones de circulation plus confortables, de meilleurs espaces de chargement et de déchargement ou même de modèles combinant différents types de stockage.
Ces implantations peuvent également offrir davantage de possibilités pour développer le projet par phases et réserver de l’espace à de futurs agrandissements.
Mais disposer de davantage de mètres carrés ne garantit pas automatiquement un meilleur modèle économique.
La distance par rapport aux clients, l’accessibilité, les axes de communication, la visibilité et la demande existante restent déterminants.
Un foncier économique perd de son intérêt s’il est nécessaire de capter des clients sur une zone géographique trop étendue pour atteindre un taux d’occupation suffisant.
Le prix du foncier peut influencer le type de centre
Le coût et les caractéristiques de l’immobilier peuvent également conditionner le modèle physique du centre de Self Storage.
Dans les zones urbaines où les prix sont élevés et où le foncier disponible est limité, il peut être intéressant de réhabiliter des bâtiments existants ou de développer des centres sur plusieurs niveaux.
Dans les zones périphériques disposant de davantage d’espace, il est possible d’envisager des configurations plus étendues, des centres de plain-pied ou des solutions facilitant l’accès des véhicules.
Certains projets peuvent également combiner des zones indoor et outdoor en fonction de l’espace disponible, de la demande et des caractéristiques du terrain.
Il n’existe donc pas un seul modèle de centre adapté à toutes les implantations.
Le projet doit s’adapter à la fois au marché, au coût immobilier et aux caractéristiques physiques du bâtiment ou du terrain.
Acheter moins cher ne signifie pas toujours mieux investir
L’une des erreurs possibles consiste à considérer une opportunité immobilière comme intéressante uniquement parce que son prix au mètre carré paraît attractif.
Un bâtiment économique peut présenter des contraintes importantes : poteaux compliquant la distribution, géométrie irrégulière, problèmes d’accessibilité, installations nécessitant une rénovation importante ou implantation où la demande est insuffisante.
Le prix initial peut être faible, mais les investissements nécessaires pour transformer le bâtiment peuvent modifier considérablement le budget final.
Il est donc préférable d’analyser le coût total du projet, et pas uniquement le prix d’achat.
Un bien plus cher, mais mieux situé, bénéficiant d’une distribution efficace et nécessitant moins de travaux d’adaptation, peut offrir de meilleurs résultats économiques qu’une alternative apparemment moins coûteuse.
La location modifie également le modèle financier
Tous les projets ne nécessitent pas l’acquisition du bâtiment.
Développer un centre dans un bâtiment loué peut réduire l’investissement initial consacré à l’acquisition, mais introduit un coût récurrent qui doit être intégré au modèle financier.
Dans ce scénario, la durée du bail, les conditions de révision du loyer et la stabilité nécessaire pour amortir les investissements réalisés dans le centre deviennent particulièrement importantes.
Un investissement conséquent dans l’aménagement, les cloisons, les installations et la technologie nécessite un horizon d’exploitation suffisamment long.
La décision entre acheter et louer ne doit donc pas être analysée séparément. Elle doit être étudiée en fonction de l’investissement nécessaire, des flux de trésorerie attendus et de la stratégie à long terme de l’opérateur.
La surface locative change la manière d’interpréter le prix au mètre carré
Comparer deux bâtiments uniquement sur la base de leur prix et de leur surface totale peut conduire à des conclusions erronées.
Imaginons deux bâtiments présentant la même surface construite.
Le premier possède une géométrie régulière, peu de poteaux et permet de développer un layout très efficace. Le second nécessite davantage d’espace pour les circulations, les zones techniques ou les éléments structurels.
Même si le second est moins cher, il peut finalement offrir une surface locative nettement inférieure.
Il est donc particulièrement intéressant de mettre en relation l’investissement immobilier avec les mètres carrés qui pourront réellement être loués.
Cette approche permet de comparer les opportunités d’investissement de manière beaucoup plus réaliste.
Le prix du foncier influence également la stratégie de croissance
Dans les zones où le foncier est cher et rare, agrandir le centre ultérieurement peut être compliqué.
Il est donc nécessaire d’anticiper dès le départ la capacité future du centre.
Sur d’autres marchés, disposer d’un terrain plus grand peut permettre de développer le projet progressivement.
Il est par exemple possible de construire initialement la capacité nécessaire pour répondre à la demande prévue, tout en réservant certaines zones pour de futures phases d’agrandissement.
Cette approche peut permettre de répartir l’investissement dans le temps et d’adapter la croissance à l’évolution réelle du taux d’occupation.
L’analyse immobilière doit donc également répondre à une autre question :
que se passe-t-il si le centre fonctionne mieux que prévu et doit s’agrandir ?
La demande doit justifier le coût de l’implantation
Le bâtiment idéal n’existe pas indépendamment de son marché.
Une implantation avec un coût immobilier élevé peut être pertinente lorsqu’elle bénéficie d’une densité de population suffisante, d’une demande professionnelle importante, d’un manque d’espace et d’une capacité à maintenir des tarifs adaptés.
De la même manière, une implantation plus économique peut être intéressante si elle offre une bonne accessibilité et permet de capter suffisamment de demande dans sa zone de chalandise.
La clé consiste à mettre en relation trois variables :
coût de l’implantation + potentiel de demande + capacité à générer des revenus.
Les analyser séparément ne permet d’obtenir qu’une vision partielle du projet.
Que faut-il analyser avant d’acheter un terrain ou un bâtiment ?
Avant d’engager une part importante de l’investissement, il convient d’étudier la viabilité technique, commerciale et financière du projet.
Il ne suffit pas de se demander combien coûte le bien immobilier.
Il faut également savoir ce qu’il est possible d’y construire, quelle surface pourra être louée, quelle demande existe dans la zone, quel mix de tailles correspond au marché, quels tarifs peuvent être appliqués et quels investissements supplémentaires seront nécessaires pour mettre le centre en exploitation.
Ce n’est qu’après cette analyse qu’il est possible de déterminer si le prix demandé est cohérent avec le modèle économique.
Le foncier le plus rentable n’est pas nécessairement le moins cher
Dans le Self Storage, réduire le coût immobilier peut améliorer les chiffres initiaux de l’investissement, mais choisir une implantation uniquement en fonction de son prix peut finir par limiter le taux d’occupation, les tarifs ou les possibilités de croissance du centre.
La décision doit s’inscrire dans une vision plus globale.
Un bon bien immobilier n’est pas simplement celui qui coûte le moins cher, mais celui qui permet de développer un centre capable de générer une rentabilité adaptée à l’investissement réalisé.
SSolid : analyser le bien immobilier avant d’investir
Chez SSolid, le développement d’un centre de Self Storage commence bien avant la construction. L’analyse du bâtiment ou du terrain, de la distribution, de la surface locative, du mix de tailles et des possibilités de croissance permet d’étudier le potentiel réel de chaque projet.
Car avant de décider combien investir dans un terrain ou un bâtiment, il est essentiel de savoir quel modèle économique peut réellement être développé dans cet espace.
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