Mieux exploiter l’espace ne signifie pas simplement construire davantage de box
L’un des facteurs qui influencent le plus la rentabilité d’un centre de Self Storage est la quantité de surface pouvant réellement être transformée en espace locatif. Cependant, maximiser les mètres carrés consacrés aux box ne consiste pas à occuper chaque espace disponible.
Un centre nécessite des couloirs, des accès, des zones de chargement et de déchargement, des locaux techniques, des éléments structurels et des espaces permettant une circulation confortable et sécurisée. L’enjeu consiste donc à trouver le bon équilibre entre surface locative, fonctionnalité et expérience utilisateur.
C’est pourquoi le calcul de la surface locative optimale doit intervenir dès les premières phases de tout projet de Self Storage.
Qu’est-ce que la surface locative ?
La surface totale d’un bâtiment et sa surface locative sont deux notions différentes.
La surface locative correspond à l’espace pouvant être directement commercialisé sous forme d’unités de stockage. Il s’agit donc des mètres carrés intérieurs des différents box pouvant être loués par les clients.
Le reste du bâtiment est consacré aux éléments indispensables au fonctionnement du centre : couloirs, accès, escaliers, ascenseurs, accueil lorsqu’il existe, locaux techniques, piliers et zones de circulation.
Disposer d’un bâtiment de 1 000 m² ne signifie donc pas pouvoir commercialiser 1 000 m² de box.
Première étape : analyser les caractéristiques du bâtiment
Avant de déterminer combien de mètres carrés peuvent devenir une surface locative, il est nécessaire d’étudier précisément le bâtiment.
Deux bâtiments de même superficie n’offrent pas nécessairement le même potentiel.
La forme du plan, l’emplacement des piliers, les entrées et sorties, les escaliers, les ascenseurs, la hauteur disponible et les installations existantes influencent fortement l’aménagement.
Un bâtiment rectangulaire et dégagé permettra une organisation très différente d’un immeuble comportant de nombreux piliers, différences de niveau ou zones irrégulières.
L’analyse ne doit donc pas seulement déterminer combien de mètres carrés sont disponibles, mais combien peuvent être efficacement transformés en unités commercialisables.
L’aménagement intérieur détermine une grande partie de la rentabilité
Une fois le bâtiment analysé, commence l’une des étapes les plus importantes : la conception du layout du centre.
La position de chaque couloir et de chaque box influence le pourcentage final de surface locative.
Une conception mal optimisée peut créer des espaces résiduels, des parcours inutilement longs ou des surfaces difficiles à commercialiser. À l’inverse, un aménagement bien étudié permet d’exploiter les angles, d’adapter les unités à la géométrie du bâtiment et de réduire les mètres carrés improductifs.
L’objectif n’est pas simplement d’intégrer le plus grand nombre possible de box, mais d’obtenir une distribution équilibrée permettant de commercialiser un maximum d’espace tout en conservant une exploitation efficace.
Les couloirs : indispensables, mais à optimiser
Les couloirs constituent l’une des principales surfaces non locatives d’un centre indoor, mais ils restent indispensables.
Réduire excessivement leur largeur pour gagner quelques mètres carrés peut compliquer le déplacement de meubles, marchandises ou chariots et dégrader l’expérience utilisateur.
À l’inverse, prévoir des couloirs inutilement larges diminue la surface disponible pour les box.
Ils doivent donc être dimensionnés en fonction des caractéristiques du projet, de la taille des unités et des flux prévus de clients.
Chaque mètre carré consacré à la circulation doit avoir une fonction précise.
Le mix de tailles influence également la surface locative
Tous les box ne doivent pas avoir les mêmes dimensions.
Une combinaison équilibrée de petites, moyennes et grandes unités permet de mieux exploiter la géométrie du bâtiment tout en répondant à différents profils de demande.
Certains espaces situés près des piliers, dans les angles ou dans des zones aux formes particulières peuvent notamment être valorisés grâce à des unités adaptées.
Mais la conception ne doit pas uniquement chercher à faire entrer davantage de box. Le mix doit également correspondre au marché.
Créer de nombreuses unités d’une taille peu demandée peut donner un plan très efficace sur le papier, mais peu performant commercialement.
Ainsi, l’optimisation physique et l’analyse de la demande doivent être menées conjointement.
Certains mètres carrés sont nécessaires même s’ils ne génèrent pas directement de loyer
Considérer toute surface non locative comme une surface perdue est une erreur.
Une zone de chargement et de déchargement bien située peut considérablement faciliter l’expérience client. Un accès correctement dimensionné peut améliorer la circulation. Un ascenseur adapté peut rendre les box situés aux étages supérieurs plus attractifs commercialement.
Ces surfaces ne génèrent pas directement de revenus locatifs, mais elles contribuent à la performance globale du centre.
La question n’est donc pas uniquement de savoir combien de mètres carrés elles occupent, mais quelle valeur elles apportent à l’exploitation.
La surface locative doit être analysée avec la demande
Atteindre un pourcentage élevé de surface locative est positif, mais cela ne garantit pas à lui seul la rentabilité.
Il faut également déterminer quels types de box sont recherchés sur le marché.
L’étude préalable doit prendre en compte le profil des clients potentiels, la concurrence, les dimensions les plus demandées et les caractéristiques de la zone.
Ces informations permettent de définir un mix d’unités plus pertinent et de concevoir le centre non seulement en fonction de sa capacité, mais également de sa future commercialisation.
Plus de box ne signifie pas toujours plus de rentabilité
Diviser une surface en un grand nombre de petites unités peut augmenter le nombre total de box, mais ce n’est pas nécessairement la meilleure stratégie.
À l’inverse, créer des unités trop grandes peut réduire la flexibilité commerciale du centre.
La rentabilité repose sur l’équilibre entre le nombre d’unités, la surface locative, le prix au mètre carré, la demande et le taux d’occupation.
Deux centres disposant exactement de la même superficie peuvent donc obtenir des résultats économiques très différents selon la manière dont ils ont été conçus.
Il faut également anticiper la croissance future
La surface locative optimale ne doit pas nécessairement être entièrement développée dès le premier jour.
Pour certains projets, une réalisation par phases peut être pertinente, notamment lorsque la surface disponible est importante et que l’investisseur souhaite adapter l’investissement initial à l’évolution de la demande.
Une bonne planification permet d’anticiper les phases suivantes sans perturber l’exploitation des zones déjà en activité.
Cette approche offre davantage de flexibilité à l’investisseur et permet d’adapter la capacité du centre à l’évolution réelle de l’activité.
Comment savoir si un aménagement est réellement optimisé ?
Un bon projet doit permettre de déterminer si la géométrie du bâtiment est correctement exploitée, si certains mètres carrés pourraient devenir locatifs, si les couloirs assurent une circulation confortable, si le mix de tailles correspond à la demande, si les accès et zones de chargement sont correctement positionnés, si des espaces résiduels pourraient être mieux utilisés et si la distribution permet une future extension ou reconfiguration.
L’analyse ne doit donc pas reposer uniquement sur le pourcentage de surface locative. Le meilleur layout est celui qui combine capacité, accessibilité, demande et rentabilité.
L’ingénierie transforme les mètres carrés en modèle économique
Dans le Self Storage, chaque mètre carré a un impact sur l’investissement.
Une différence qui semble minime dans l’aménagement peut représenter, sur plusieurs années, une quantité importante de surface commercialisée ou inutilisée.
L’ingénierie et la conception du layout sont donc essentielles avant le début de la construction.
Chez SSolid, chaque projet est étudié individuellement afin d’analyser les caractéristiques du bâtiment, d’optimiser son aménagement et de développer une combinaison d’unités adaptée au marché. L’objectif n’est pas simplement de créer davantage de box, mais de transformer l’espace disponible en un centre de Self Storage fonctionnel, compétitif et offrant un potentiel de rentabilité maximal.
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