Avant d’ouvrir un centre de Self Storage, il est essentiel de connaître la demande potentielle de la zone. Mais une autre analyse peut apporter des informations particulièrement utiles avant de définir le projet : étudier la concurrence existante.
Savoir combien de centres sont présents à proximité ne suffit pas. Il faut comprendre ce qu’ils proposent, quelles tailles de box ils commercialisent, comment ils structurent leurs tarifs, quels services ils incluent et, surtout, quels besoins du marché pourraient encore être insuffisamment couverts.
Une bonne analyse de la concurrence ne doit pas simplement servir à reproduire ce qui existe déjà. Son objectif est d’aider à prendre de meilleures décisions concernant l’emplacement, les dimensions des box, la conception, les services, le positionnement et l’investissement.
1. Combien de centres sont réellement présents dans la zone ?
La première étape consiste à identifier les centres de Self Storage susceptibles de cibler les mêmes clients.
Il ne suffit pas de rechercher uniquement ceux situés à quelques kilomètres. L’accessibilité et les temps de trajet influencent également la zone de chalandise réelle.
Il est notamment intéressant d’analyser :
- Le nombre de centres existants.
- La distance par rapport à l’emplacement envisagé.
- Le temps de trajet.
- Les accès routiers.
- La proximité des zones résidentielles et professionnelles.
- La visibilité des centres.
- L’apparition de nouveaux projets dans la zone.
Une zone comptant plusieurs opérateurs n’est pas nécessairement un mauvais emplacement. Leur présence peut également indiquer qu’il existe déjà une demande établie pour des solutions de stockage.
La question est de déterminer s’il reste une place pour une nouvelle offre et comment celle-ci devrait se positionner.
2. Quelles tailles de box propose la concurrence ?
L’une des analyses les plus intéressantes consiste à étudier le mix d’unités disponibles.
Les petits box sont-ils majoritaires ? Existe-t-il suffisamment d’unités de taille moyenne ? L’offre répond-elle aux besoins des professionnels recherchant des surfaces plus importantes ?
Observer les dimensions commercialisées permet d’obtenir une première indication sur le type de demande existant dans la zone.
Il est toutefois également important d’identifier les éventuelles opportunités.
Par exemple, si presque tous les concurrents proposent des unités petites et moyennes alors que l’environnement compte une activité professionnelle importante, il peut être pertinent d’étudier la demande potentielle pour des surfaces plus grandes.
L’objectif n’est pas de reproduire automatiquement le mix de la concurrence, mais d’utiliser ces informations avec l’étude de marché pour définir une distribution adaptée à la demande réelle.
3. Quels tarifs pratiquent-ils ?
Le prix constitue une autre variable fondamentale.
L’analyse des tarifs permet de comprendre le positionnement du marché et d’estimer le potentiel de revenus de chaque mètre carré locatif.
Il convient de comparer les prix de différentes tailles de box et de ne pas se limiter à un seul tarif.
Il faut également vérifier l’existence de :
- Promotions de lancement.
- Réductions pendant les premiers mois.
- Durées minimales d’engagement.
- Frais supplémentaires.
- Assurances obligatoires.
- Dépôts de garantie.
- Tarifs spécifiques pour les entreprises.
Le prix affiché initialement ne correspond pas toujours au coût réel supporté par le client.
Plus la comparaison est complète, plus il devient facile de comprendre le positionnement de chaque opérateur.
4. Quel est leur niveau de disponibilité ?
La disponibilité peut fournir des informations particulièrement intéressantes.
Si certaines tailles sont régulièrement indisponibles dans plusieurs centres, cela peut indiquer une demande supérieure à l’offre disponible.
À l’inverse, si certaines unités restent disponibles pendant de longues périodes, il convient d’en comprendre les raisons.
Cela peut être lié au prix, à la taille, à l’emplacement du centre ou simplement à une demande plus faible pour ce type d’unité.
Effectuer ce suivi sur une période donnée fournit beaucoup plus d’informations qu’une consultation ponctuelle de la concurrence.
L’objectif est d’identifier quelles unités semblent connaître la plus forte rotation et lesquelles rencontrent davantage de difficultés à être louées.
5. À quoi ressemblent leurs installations ?
L’analyse en ligne est importante, mais visiter les centres concurrents peut apporter une perspective différente.
L’expérience sur place permet d’observer des éléments difficiles à évaluer depuis un site internet :
- Facilité à trouver le centre.
- Accès depuis la route.
- Stationnement.
- Zone de chargement et de déchargement.
- Largeur des couloirs.
- Éclairage.
- Propreté.
- Signalétique.
- Accès aux box.
- Ascenseurs lorsque le centre comporte plusieurs niveaux.
- Impression générale des installations.
Ces éléments influencent directement l’expérience utilisateur.
Ils permettent également d’identifier des opportunités pour concevoir un centre plus pratique et fonctionnel.
6. Quel niveau d’automatisation proposent-ils ?
Le modèle opérationnel des concurrents doit également faire partie de l’analyse.
Certains centres fonctionnent avec du personnel présent pendant une grande partie de la journée, tandis que d’autres ont évolué vers des modèles fortement automatisés.
Il est intéressant d’étudier s’ils proposent :
- Souscription en ligne.
- Réservation des unités sur Internet.
- Signature électronique des contrats.
- Paiement en ligne.
- Accès par code, application mobile ou autres systèmes numériques.
- Gestion à distance des autorisations.
- Accès en dehors des horaires d’ouverture du bureau.
- Service client automatisé ou à distance.
Ces informations permettent de comprendre le niveau de service auquel les clients sont habitués sur ce marché.
Elles permettent également de définir dès le départ les technologies nécessaires à l’exploitation du nouveau centre.
7. Quels horaires d’accès proposent-ils ?
Les horaires peuvent devenir un élément différenciant.
Certains utilisateurs n’ont besoin d’accéder à leurs biens que ponctuellement, tandis que certains professionnels peuvent avoir besoin d’y accéder beaucoup plus fréquemment.
Il convient donc d’analyser si les concurrents proposent un accès :
- Uniquement pendant les horaires d’ouverture.
- Sur une plage horaire élargie.
- Le week-end.
- 24h/24.
Cela ne signifie pas qu’un nouveau centre doive nécessairement proposer les horaires les plus étendus.
La décision doit correspondre au profil de clientèle ciblé et au modèle opérationnel prévu.
8. À quel type de clientèle s’adressent-ils ?
Tous les centres de Self Storage ne ciblent pas exactement le même type de client.
Certains orientent leur communication principalement vers les particuliers : déménagements, travaux, manque d’espace ou stockage temporaire.
D’autres peuvent cibler davantage :
- Les indépendants.
- Les entreprises.
- Le e-commerce.
- Les professionnels.
- Les commerces.
- Les étudiants.
- Les clients recherchant une solution de longue durée.
Analyser leur communication, les tailles disponibles, leurs services et leurs tarifs permet de comprendre quels segments chaque opérateur cherche à attirer.
Cela peut révéler des profils de clients encore peu ciblés sur le marché local.
9. Comment attirent-ils leurs clients ?
Il est également utile d’étudier la présence commerciale et digitale de la concurrence.
Apparaissent-ils bien positionnés lorsqu’un utilisateur recherche un garde-meuble ou un box dans la zone ? Utilisent-ils Google Ads ? Disposent-ils de bons avis ? Sont-ils actifs sur les réseaux sociaux ?
Il peut être intéressant d’analyser :
- Leur positionnement sur Google.
- Leur fiche Google Business Profile.
- Le nombre et la qualité des avis.
- Leur publicité en ligne.
- Leurs réseaux sociaux.
- Leur site internet.
- Leur processus de réservation.
- Leurs promotions.
- Leur signalétique extérieure.
- Leur publicité locale.
Il ne s’agit pas uniquement de comprendre ce qu’ils vendent, mais également comment les clients les trouvent.
10. Que disent leurs clients ?
Les avis peuvent constituer une source d’information particulièrement utile.
Il ne faut pas uniquement regarder la note moyenne. Le plus intéressant est d’identifier les tendances récurrentes.
Si plusieurs clients mentionnent régulièrement la facilité d’accès, il s’agit probablement d’un point fort du centre.
Si des commentaires négatifs concernant le stationnement, l’accueil, la propreté, les accès ou le processus de souscription apparaissent fréquemment, cela peut révéler une opportunité de proposer une meilleure expérience.
Les avis permettent de comprendre quels aspects les utilisateurs valorisent réellement lorsqu’ils commencent à utiliser le service.
11. Quels services supplémentaires proposent-ils ?
Deux centres proposant des box similaires peuvent se différencier considérablement par leurs services.
Certains opérateurs peuvent proposer :
- Du matériel d’emballage.
- La réception de marchandises.
- Des chariots pour transporter les objets.
- Un parking.
- Des zones spécifiques de chargement et de déchargement.
- Des assurances.
- La location de véhicules.
- Des services destinés aux entreprises.
L’analyse de ces éléments permet de déterminer lesquels peuvent être pertinents pour le nouveau projet et lesquels apportent peu de valeur au public ciblé.
12. Que semble-t-il manquer sur le marché ?
Après avoir analysé tous ces éléments, une question essentielle doit être posée :
Que pourrait proposer le nouveau centre qui n’est actuellement pas suffisamment couvert ?
Il peut s’agir de certaines tailles de box, de meilleurs accès, d’un niveau d’automatisation supérieur, d’horaires différents, d’unités adaptées aux professionnels, d’un emplacement plus proche ou simplement d’un processus de souscription plus simple.
L’opportunité ne consiste pas toujours à proposer quelque chose de totalement différent.
Dans de nombreux cas, elle consiste à mieux répondre à un besoin qui existe déjà.
La concurrence aide également à concevoir le centre
L’analyse concurrentielle ne doit pas être réalisée uniquement pour définir les tarifs ou préparer une stratégie commerciale.
Elle peut également influencer directement la conception physique du projet.
Si le marché montre une forte demande pour certaines surfaces, cette information peut être intégrée au mix de tailles.
Si les centres existants présentent des difficultés d’accès ou de chargement et de déchargement, le nouveau projet peut concevoir ces zones différemment.
Et si le marché évolue vers des modèles automatisés, la technologie et le contrôle d’accès doivent être envisagés dès les premières phases du projet.
C’est pourquoi l’analyse de la concurrence doit être réalisée avant de finaliser définitivement le layout.
Ne copiez pas la concurrence : comprenez le marché
Le fait que plusieurs centres utilisent une certaine distribution ou pratiquent des tarifs similaires ne signifie pas automatiquement qu’il s’agit de la meilleure stratégie pour un nouveau projet.
La concurrence fournit des informations, mais celles-ci doivent être combinées avec d’autres facteurs :
demande + emplacement + caractéristiques du bâtiment + investissement + concurrence + modèle opérationnel.
Ce n’est qu’en analysant l’ensemble de ces éléments qu’il est possible de développer un projet adapté aux conditions réelles du marché.
SSolid : étudier avant de construire
Chez SSolid, la planification d’un centre de Self Storage commence avant la fabrication ou l’installation du premier box.
Analyser le marché, étudier la concurrence, évaluer le bâtiment et définir correctement la distribution permet de prendre des décisions mieux informées dès les premières phases du projet.
Car savoir ce que font les autres centres ne sert pas uniquement à mieux les concurrencer.
Cela permet surtout de comprendre ce dont le marché
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